¿Hay seguridad tributaria en la adquisición de inmuebles?

Escrito por Vicente Domínguez Casas.

La normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que la base sobre la cual debe de tributar la transmisión de un inmueble es por el valor real.

Pero, ¿Cuál es ese valor real?. En los últimos años de crisis hemos asistido a operaciones a precios inferiores a los de otras épocas, que eran precios reales, algunos de ellos adquiridos a entidades financieras, y sin embargo las Administraciones Tributarias seguían girando liquidaciones por valores superiores.

La Ley General Tributaria establece unas normas para realizar una comprobación de valores (art. 57), entre otras:

  • Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (IBI), mediante la aplicación de unos coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente. Este método ha sido muy criticado y atacado por muchos Tribunales, obligando a motivar y justificar el coeficiente que se aplica.
  • Precios medios en el mercado. Es tan subjetivo, que necesita una enorme justificación.
  • Dictamen de peritos de la Administración. Es uno de los más utilizados en las CCAA, sin embargo necesita una importante justificación y motivación, que en muchos casos no se realiza. Poniendo en tela de juicio al perito, sobre todo en casos en los que el inmueble era antiguo o estaba deteriorado, ante la ausencia de una inspección ocular por su parte.
  • Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria. Es otro de los métodos utilizado en estos momentos, pero no tiene en cuenta que ese valor de tasación no determina un valor de mercado, si no un valor a efectos de subasta para una posible ejecución hipotecaria y que trata de cubrir una responsabilidad hipotecaria.
  • Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca. El denominado método de los “testigos”, es decir, utilizando valores de transmisión comunicados a la Administración por otras ventas realizadas en la zona. También ha sido muy criticado.
  • Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo. El ´cajón de sastre”.

Como ven un galimatías, difícil de entender, y que da un abanico de posibilidades a las Administraciones Tributarias.

Uno de los revulsivos contra esta maraña, es la denominada tasación pericial contradictoria que permite al contribuyente aportar al procedimiento una valoración de inmueble, y si ésta fuera muy diferente a la del perito de la administración, será un tercero el que la fije definitivamente.

En cualquier caso, deben acudir a un experto fiscalista para que les aconseje y asesore, puesto que muchas de estas liquidaciones se ganan en los Tribunales por falta de motivación o por cuestiones formales.

¡Les animo a luchar!

Autor: Vicente Domínguez Casas. Economista – Abogado – Auditor – Profesor Universidad Carlos III de Madrid – Oficial de Registro de la Propiedad (exc)

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